Aqui você irá encontrar assuntos diversos relacionados com a Compra e Venda de imóveis:

Perguntas Mais Freqüêntes

1 - Adquiri um terreno direto com o proprietário para pagamento em prestações. Já paguei tudo que devia mas o dono antigo não quer assinar a escritura.

A promessa de compra e venda totalmente quitada possibilita ao promitente comprador obter a escritura definitiva do imóvel. O adquirente poderá ajuizar ação de obrigação de fazer de outorga de escritura.

2 - Comprei um terreno e agora quero desistir do negócio. No contrato tem uma multa a pagar nestes casos que é a retenção pela vendedora da multa rescisória de 10% dos valores já pagos. Está correto? Isto é legal?

Sim, se o comprador desinteressa-se em continuar o vínculo jurídico com a vendedora de unidade imobiliária financiada, admissível se torna sua rescisão, com devolução das parcelas pagas, autorizada a retenção pela vendedora da multa rescisória de 10% dos valores a serem devolvidos, obrigando-a, no entanto, pagar ao comprador as benfeitorias realizadas no imóvel.

3 - Adquiri um imóvel faz 11 anos, que foi construído com materiais de baixa qualidade que apresentou rachaduras e outros defeitos. Quero rescindir o contrato com a devolução do que já paguei, bem como com a indenização pelos danos materiais sofridos. Como fica neste caso?

O prazo de garantia do imóvel por parte do construtor, que eximiria a apelada da comprovação de sua culpa, está disciplinado no atual Código Civil em seu art. 618, que assim dispõe:

"Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito."

Então, pelo disposto acima, o empreiteiro responde pela solidez e segurança da obra pelo prazo de 5 (cinco) anos, independentemente de sua culpa no evento. Contudo, ocorrendo vício redibitório no imóvel adquirido, o seu dono terá o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, ou, no caso em tela, 6 (seis) meses para ajuizar demanda contra o empreiteiro, a contar do aparecimento do vício.

Decorrido o prazo acima, inicia-se para o comprador do imóvel o prazo prescricional para o ajuizamento de ação com o intuito de obter o ressarcimento pelos prejuízos experimentados. Obedecendo a regra geral do ônus da prova, incumbe ao dono do imóvel comprovar que o construtor realizou a construção com materiais e mão-de-obra incompatíveis com a qualidade esperada.

4 - Comprei um apartamento no último andar do edifício. O prédio tem uns 15 anos. Conversando com outros vizinhos, estes informaram que nunca ninguém reclamou, mas acho insuportável o barulho da casa de máquinas dos elevadores. Quero abatimento no preço.

Ruídos provenientes de elevadores, não se enquadram no conceito de vícios redibitórios, principalmente se quem vendeu o imóvel não seja quem o construiu ou então, o próprio condomínio, o qual é o responsável pela manutenção das máquinas, posto serem de uso comum da coletividade.

Sobre o vício redibitório, dispõe o art. 441 do CC/2002, que:

"Art. 441. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem impróprias ao uso a que é destinada, ou lhe diminuam o valor."

Pela dicção do referido artigo, infere-se que constitui vício redibitório - ou vício oculto - aquele defeito que não desperta diretamente os sentidos, que não são percebidos pelo comprador minimamente diligente. A propósito do tema, Caio Mário leciona que:

"Os defeitos devem ser ocultos, pois que os ostensivos, pelo fato de o serem, se presumem levados em consideração pelo adquirente, que não enjeitou mas recebeu a coisa. A verificação deste requisito é às vezes difícil na prática, já que um defeito pode ser oculto para uma pessoa e perceptível facilmente para outra. A apuração far-se-á in abstracto, considerando-se oculto o defeito que uma pessoa, que disponha dos conhecimentos técnicos do adquirente, ou que uma pessoa de diligência média, se não for um técnico, possa descobrir a um exame elementar. (...) Deverão ser desconhecidos do adquirente; se deles tiver conhecimento, mesmo que não sejam aparentes, não se pode queixar de sua presença. Somente se levam em conta os já existentes ao tempo da alienação e que perdurem até o momento da reclamação. (...)

Ora, a falta de tratamento acústico ou substituição de peças das máquinas, são imperfeições localizadas em área isolada do edifício, que, por isso, devem ser sanadas pelo condomínio, único responsável pela gerência e manutenção dos elevadores .

Note-se que os antigos moradores do apartamento, que ali viveram nos primeiros dez anos do edifício, não se queixaram de qualquer ruído capaz de lhes interferir no sossego ou na saúde.

Assim, o suposto vício - sanável pelo condomínio -, não torna imprópria a utilização do bem, muito menos lhe diminui o valor.